รวมปัญหาที่ทำให้ “ค่าก่อสร้างงบบานปลาย” คนจะสร้างบ้านไม่ควรมองข้าม!!

หลายคนอาจวาดฝันว่าบ้านหลังงามที่กำลังจะก่อสร้างนั้นคงจะออกมาตามแบบที่เราต้องการ แต่บ่อยครั้งมันกลับไม่เป็นเช่นนั้น ด้วยปัญหาของงานก่อสร้างต่างๆ ทั้งค่าก่อสร้างงบบานปลาย การก่อสร้างล่าช้า การแก้งานก่อสร้างทุบทิ้งสร้างใหม่อยู่หลายครั้งจนสุดท้ายบ้านที่ได้ก็ไม่ได้ดั่งที่ใจเราต้องการ วันนี้เรานำคำแนะนะจากปากสถาปนิกที่มีประสบการณ์มากว่า 15 ปี ที่เคยพบเจอมา ซึ่งเผยให้เห็นถึงสาเหตุของปัญหาเหล่านี้ที่ในการสร้างบ้านแต่ละหลังเจ้าของบ้านอาจต้องพบเจอ เพื่อที่จะได้ระมัดระวัง และแก้ไขปัญหาได้ทันท่วงที

ปัญหาอันดับหนึ่งของการก่อสร้าง คือ ค่าก่อสร้างงบบานปลาย ลำดับการทำก่อสร้างในการปฏิบัติงานเป็นการเริ่มทำจากล่างขึ้นบน และวงในออกวงนอก หรือในงานขนาดใหญ่จะเริ่มจากล่างขึ้นบน ส่วนด้านหลังมาด้านหน้า ทำส่วนโครงสร้างหลักก่อนแล้วเข้าสู่งานระบบงานสถาปัตย์ (ตกแต่งอาคาร) โดยการวางแผนการทำงานของผู้สร้างเป็นเรื่องสำคัญ ที่ผู้สร้างถืออยู่คือ แบบแปลนที่กำหนด ผู้สร้างตีโจทย์จากแบบแล้วเริ่มทำงาน บางทีบางครั้งโจทย์อาจแก้ไม่หมดปัญหาจากการวางแผนจึงเกิดขึ้น หรืองานที่ซ่อนเร้นนึกไม่ถึงจึงเกิดขึ้น มันอาจเกิดขึ้นได้ในลำดับแรกๆเลยตั้งแต่วางผังตอกเสาเข็ม และทำสิ่งป้องกันข้างเคียง งานเข็มเป็นงานเพิ่มสิ่งแรกที่เจอ แต่ไม่บ่อยมาก งานที่สองคือ ปัญหาหลังจากเปิดหน้าดินเป็นอุปสรรคที่ยากเกินคาดเดาคือตอนออกแบบที่ใช้เพียงค่าสถิติ แต่สภาพดินย่อมไม่เหมือนกันจากการทับถมในรูปแบบต่างๆ แก้ปัญหาโดยใช้เครื่องมือ วัสดุ แรงงาน

งานเพิ่มระยะแรกงบเริ่มขยับเพิ่มขึ้น เมื่อการก่อสร้างก้าวหน้าถึงชั้นพื้นก็จะมีผลตามมาในแต่ละหน่วยงานไม่เหมือนกัน เราเรียกว่า การแก้ไขหน้างาน มีการทำแบบแก้ไข ณ สถานที่ก่อสร้าง (Shop Drawing) เพื่อให้งานดำเนินต่อได้ ตัวอย่างกรณีบางท้องที่ต้องมีการขยับแนวอาคารหรือเพิ่มงานลงไปในดิน อาจทำให้แนวต้นไม้ขยับ ท่อระบายน้ำขยับ ถังบำบัดย้ายตำแหน่ง เป็นต้น พื้นชั้นล่างอาจมีผลกระทบเป็นงานเพิ่มอีกด้วย งานโครงสร้าง คือ กระดูกหลักของอาคาร เมื่อจำเป็นต้องปรับปรุงระหว่างสร้าง ผู้สร้างที่มีประสบการณ์ย่อมมีวิจารณญาณที่ดีต่อผลงานตัวเอง ในทางที่ควรปฏิบัติบางครั้งจึงมีงานเพิ่มเกิดขึ้นในหลายๆจุดระหว่างก่อสร้างโครงสร้าง ที่แย่กว่าคือ แบบแปลนจากการออกแบบที่ขาดความชำนาญมีเพียงแบบบางส่วนที่เกิดเป็นรูปเล่มได้ แต่ไม่ครบ ไม่ละเอียด ขาดรายละเอียดที่กำกับให้ผู้ก่อสร้าง ผู้สร้างต้องจินตนาการเอาเอง เรื่องนี้กระทบโดยตรงต่อเจ้าของอาคารแน่นนอน

แบบบ้าน คือ ด่านแรกที่เจ้าของบ้านต้องเลือกหาให้ดี ไม่ใช่แค่ถูกใจ ต้องเข้าใจแบบให้มากด้วย ซึ่งหมายถึงช่วงเวลาที่คุยการออกแบบกับสถาปนิก ต้องนึกถึงภาพพจน์ในแต่ละเรื่องในแต่ละวัสดุจนเข้าใจ หากลังเลหรือจินตนาการไม่ได้ ต้องสื่อให้สถาปนิกรับทราบแล้วให้สถาปนิกนำสื่อต่างๆมาอธิบายจนได้ภาพพจน์ที่เข้าใจจึงค่อยให้ผ่านในขั้นตอนดังกล่าว หากเจ้าของบ้านไม่รู้จะเริ่มถามทำความเข้าใจในแบบอย่างไร สถาปนิกที่มีมืออาชีพจะต้องมีการนำทางการอธิบายทุกๆเรื่อง เพื่อให้เจ้าของงานเปิดคำถามได้ หรือถ้าลงตัวเข้าใจก็อาจจะไม่มีคำถามเลยก็ได้  สถาปนิกผู้ทำแบบเชี่ยวชาญในอาคารนั้นๆ จะให้บริการอย่างถูกต้องตามหลักจรรยาบรรณ เมื่อเรื่องสถาปนิกทำแบบได้ดีลงตัวงานเพิ่มก็จะหายไป ประเด็นต่อมา คือ เวลาของการก่อสร้าง ค่าวัสดุที่เคยระบุไว้ในวันร่างแบบอาจมีราคาสูงขึ้น การก่อสร้างอาคารเพื่อควบคุมงบให้ได้ตามต้องการนั้น ขอแนะนำว่าให้ออกแบบแล้วเสร็จ ประเมินราคา พร้อมทำการสร้างทันที อย่ารีรอให้ล่าช้ามากเกินไป เรื่องที่ตามมาคือ วัสดุปรับราคาขึ้น วัสดุขาดตลาด การปรับค่าแรง เป็นต้น การวางแผนเรื่องระยะเวลาการออกแบบการก่อสร้างจึงควรมีตั้งแต่ขั้นต้น เสนอวิธีทางคือการปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญที่น่าเชื่อถือได้ ได้แก่ ผู้รับเหมา สถาปนิก วิศวกร เป็นต้น เมื่อเจ้าของงานได้แผนงานเรื่องเวลาพึงปฏิบัติให้ได้ตามระยะเวลานั้น ระยะเวลาที่พอควบคุมได้คือระยะเวลาการออกแบบ เขียนแบบ ในสำนักงานที่มีชื่อ มีมาตรฐานวิชาชีพ มีบุคลากรเพียงพอ เป็นอาชีพหลักไม่เลื่อนลอย หรือกลุ่มฟรีแลนซ์ที่แสดงผลงานมืออาชีพ มีความรับผิดชอบ ระยะต่อมาเป็นระยะเวลาการยื่นขออนุญาตก่อสร้าง โดยทั่วไปทุกท้องที่เมื่อแบบถูกต้อง เจ้าหน้าที่จะต้องออกใบอนุญาตภายใน 45 วันนับตั้งแต่วันยื่น แต่ส่วนหนึ่งจะต้องมีการตรวจและอาจเจอเรื่องแบบที่ไม่ถูกต้อง เจ้าหน้าที่ให้นำกลับไปแก้ไข อาจต้องเพิ่มระยะรอใบอนุญาตไปอีก 45 วัน ประเด็นนี้เป็นระยะเวลาที่เกินคาดหมาย เกินควบคุมซึ่งอาจเกิดได้กับผู้ออกแบบ ผลิตแบบที่บกพร่อง ระยะต่อมาขั้นตอนคัดสรรผู้รับก่อสร้าง กำหนดการรับแบบถอดราคา บิดราคา เวลาตัดสินสามารถกำหนดให้ชัดเจนได้จนเริ่มงานก่อสร้าง ระยะการก่อสร้างความพร้อมต้องมีทุกๆด้าน ทั้งทางเจ้าของงานและผู้รับจ้าง จึงจะควบคุมเวลาให้อยู่ในเกณฑ์ได้ ถ้าเวลาได้ตามแผน ค่าวัสดุค่าแรงเป็นไปตามคาดไว้ สามารถควบคุมงานบานปลายขั้นต้นได้เยอะอย่างมากเลยทีเดียว

เมื่องานก่อสร้างเริ่มแล้วก็อย่าให้พลาดพลั้งถึงขั้นหยุดทำงาน ทำบ้างหยุดบ้าง ซึ่งอาจเกิดจากสาเหตุที่ผู้ก่อสร้างงานเปลี่ยนหลายรายหลายมือ รายใหม่มาเริ่มต้องเริ่มที่ไกล่เกลี่ยสภาพงานเก่ามีค่าใช้จ่ายเพิ่ม สาเหตุมาจากผู้ก่อสร้างรายแรกทำค้างคาไว้โดยไม่มีความรับผิดชอบ เจ้าของงานต้องใช้เวลาและตกลงค่าจ้างกับผู้ก่อสร้างรายใหม่ หรือที่เรียกกันว่า "ผู้รับเหมาเดิมทิ้งงาน" งบที่บานนั้นมาจาก การจ้างประเมินราคาใหม่ จ้างผู้ชำนาญตรวจสภาพการก่อสร้างเสียหาย เสียเวลาภาระดอกเบี้ยหากมีการใช้วงเงินสินเชื่อ เมื่อรายใหม่เข้ามาเริ่มใหม่อาจต้องเพิ่มค่าใช้จ่ายซ้ำซ้อนขึ้น ไม่ว่าจะเกิดจากผลงานที่ไม่ได้คุณภาพหรือรายใหม่ไม่มั่นใจคุณภาพของเดิมต้องทำการทุบรื้อทิ้ง เจ้าของงานจะต้องแบกรับภาระทั้งสิ้นสูงกว่าการจ้างงานทั่วไปปกติ 15-30% หรืออาจมากกว่านั้นก็เป็นไปได้ จะเห็นได้ว่าปัญหาในการสร้างบ้าน สามารถมีได้หลายรูปแบบปัญหาที่กล่าวมาข้างต้นเป็นเพียงตัวอย่างไม่กี่ข้อเท่านั้น แม้จะยาวสักหน่อยแต่รับรองว่าได้ข้อคิดในการสร้างบ้านอย่างแน่นอน กว่าจะมีบ้านในฝันสักหนึ่งหลังไม่ใช่เรื่องง่ายๆ ดังนั้น เราจึงควรหาความรู้ และบริษัท ทีมงานที่มีคุณภาพ น่าเชื่อถือไว้ใจได้ อาจเสียค่าใช้จ่ายที่แพงกว่าแต่ผลที่ได้คือคุณไม่ต้องเสียเงินยิบย่อยอีกต่อไป