มือใหม่ควรรู้!! การก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน ต้องเว้นให้มี “ที่ว่าง”

การสร้างบ้าน หรือดัดแปลงบ้านมีองค์ประกอบสำคัญอยู่หลายอย่าง แต่สิ่งหนึ่งที่เจ้าของบ้านไม่ควรมองข้ามนั่นคือ “กฎหมายควบคุมอาคาร” เพราะ กฎหมายควบคุมอาคารมีข้อกำหนดให้ที่ดินที่ขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคาร ทุกประเภท ต้องเว้นให้มี “ที่ว่าง” หรือให้เข้าใจง่ายๆคือ ห้ามก่อสร้างอาคารจนเต็มที่ดินทั้งแปลงที่ขออนุญาตนั่นเอง

♦  กฎหมายควบคุมอาคารกำหนด ที่ว่าง หมายถึง “พื้นที่อันปราศจากหลังคาหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุม ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวอาจจะจัดให้เป็น บ่อน้ำ สระว่ายน้ำ บ่อพักน้ำเสีย ที่พักมูลฝอย ที่พักรวมมูลฝอย หรือที่จอดรถ ที่อยู่ภายนอกอาคารก็ได้ และให้หมายความรวมถึงพื้นที่ของสิ่งก่อสร้าง หรืออาคารที่สูงจากระดับพื้นดินไม่เกิน 1.20 เมตร และไม่มีหลังคาหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุมเหนือระดับนั้น”

จะเห็นได้ว่า แม้เว้นพื้นที่ดินให้ไม่มีสิ่งก่อสร้างหรือหลังคาคลุม เป็นพื้นที่โล่งเห็นท้องฟ้าแล้วก็ตาม แต่หากระดับความสูงของพื้นที่นั้นมีการก่อสร้างที่สูงเกิน 1.20 เมตร ก็จะไม่ถือเป็นที่ว่าง ตามกฎหมายควบคุมอาคาร ยกตัวอย่างเช่น การทำทางเดินด้านข้างระหว่างตัวบ้านกับรั้วบ้าน มีระดับพื้นทางเดินสูง 1.50 เมตร แม้ทางเดินนั้นจะไม่มีหลังคาคลุม ก็ไม่ถือเป็นที่ว่างตามกฎหมายควบคุมอาคารแต่อย่างใด กฎหมายควบคุมอาคารยังได้กำหนดสัดส่วนพื้นที่และระยะของที่ว่างไว้ด้วยว่า การก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารทุกอาคารนั้น จะต้องเว้นเป็นที่ว่างมีระยะเท่าใด โดยกำหนดสัดส่วนพื้นที่และระยะของที่ว่าง แตกต่างกันไปตามประเภทของอาคาร ตามขนาดและตำแหน่งของอาคารที่ขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลง มีข้อกำหนดด้วยกันหลายข้อ แต่เพื่อให้เข้าใจได้ง่าย อาจจำเพียง 3 ข้อ เบื้องต้นก่อนเท่านั้นว่า อาคารทุกหลังที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลงถูกกำหนดให้ต้องเว้นที่ดินให้มีที่ว่าง ดังนี้

ข้อที่ 1 ที่ดินแปลงที่ขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลง ต้องเว้นที่ดินเป็นที่ว่างให้มีปริมาณ (พื้นที่) ไม่น้อยกว่าที่กฎหมายกำหนด จะเรียกเป็นพื้นที่ที่ว่างขั้นต่ำที่ต้องมีก็ได้ โดยกรณีก่อสร้างอาคารอยู่อาศัย เช่น บ้าน, คอนโดมีเนียม (อาคารชุด), อพาร์ตเม้นท์ (อาคารอยู่อาศัยรวม) จะต้องมีปริมาณที่ว่างขั้นต่ำไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ของพื้นที่ชั้นหนึ่งชั้นใดที่มากที่สุดของอาคาร แต่หากเป็นที่ดินในกรุงเทพฯ สัดส่วนร้อยละ 30 ของที่ว่างนี้จะคิดเทียบกับพื้นที่ดินที่ยื่นขออนุญาตก่อสร้าง ตัวอย่างเช่น หากมีที่ดิน 50 ตารางวา หรือเท่ากับ 200 ตารางเมตร แล้วสร้างบ้าน 2 ชั้น พื้นที่ชั้นล่างเท่ากับ 100 ตารางเมตร พื้นที่ชั้นบนเท่ากับ 80 ตารางเมตร กรณีที่สร้างบ้านหลังนี้ที่ต่างจังหวัด จะต้องเว้นให้มีที่ว่างเท่ากับ 30 ตารางเมตร (100 x 30% ของพื้นที่ชั้นที่มากที่สุด ซึ่งคือชั้นล่าง) แต่หากสร้างบ้านหลังนี้ในกรุงเทพฯ จะต้องเว้นให้มีที่ว่างเท่ากับ 60 ตารางเมตร (200 x 30% ของขนาดที่ดิน) สำหรับอาคารอื่นที่ไม่ใช่อาคารอยู่อาศัย สัดส่วนของปริมาณที่ว่างขั้นต่ำจะถูกกำหนดให้ต้องมีไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 เท่านั้น

ข้อที่ 2 ตัวบ้านที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลงในแต่ละด้านจะถูกกำหนดให้ต้องมีระยะของที่ว่าง แต่ละด้านแตกต่างกันไปตามประเภทอาคาร ตามตำแหน่งที่ตั้งอาคาร เช่น บ้านประเภทห้องแถวตึกแถว จะแตกต่างจากบ้านแฝด และแตกต่างไปจากบ้านเดี่ยว และบางกรณีระยะของที่ว่าง จะถูกกำหนดให้มีทุกด้าน โดยกำหนดเป็นที่ว่างโดยรอบอาคาร นอกจากนั้นหากอาคารไม่ได้อยู่ริมถนนสาธารณะและมีความสูง (จำนวนชั้น) แตกต่างกัน ก็อาจจะมีข้อกำหนดให้ต้องเว้นที่ว่าง ด้านหน้าให้มีระยะแตกต่างกันไปด้วยเช่นกัน ตัวอย่างเช่น บ้านหรืออาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ ตั้งแต่ 300 ตารางเมตรขึ้นไป หากมีความสูงไม่เกิน 15 เมตร ต้องเว้นให้มีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 1 เมตร แต่หากมีความสูงเกิน 15 เมตร ต้องเว้นให้มีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 2 เมตร สำหรับบ้านพักอาศัยมีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร ให้ผนังด้านที่ไม่มีช่องเปิดสามารถสร้างห่างเขตที่ดินได้น้อยกว่า 1 เมตร ถ้าห่างเขตที่ดินน้อยกว่า 50 เซนติเมตร ต้องได้รับหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดินด้านนั้นด้วยwatch The Mummy 2017 film online now ซึ่งการคิดปริมาณที่ว่างขั้นต่ำและระยะของที่ว่างแต่ละด้านของบ้านในกรุงเทพฯ จะมีความแตกต่างและเพิ่มเติมไปจากบ้านที่ก่อสร้างในต่างจังหวัด แม้ว่าบ้านที่สร้างจะเหมือนกันและสร้างบนที่ดินเท่าๆกันก็ตาม

ข้อที่ 3 นอกจากกฎหมายควบคุมอาคารแล้ว เรื่อง ที่ว่าง ยังมีกำหนดไว้ในกฎหมายอื่นที่ต้องปฏิบัติตามด้วย เช่น กฎหมายผังเมือง โดยเฉพาะบ้านที่สร้างในเขตกรุงเทพฯ ต้องดูข้อกำหนดเรื่องที่ว่างในกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ซึ่งมีความแตกต่างกันไปตามการใช้ประโยชน์ที่ดิน และมีการคำนวณพื้นที่ต่างไปจากกฎหมายควบคุมอาคาร อย่างไรก็ตาม ให้ทราบไว้ว่าการที่กกฎหมายควบคุมอาคารกำหนดให้ต้องมีที่ว่างก็ เพื่อให้บ้านหรืออาคารแต่ละหลังที่ก่อสร้างนั้น มีสภาวะแวดล้อมที่ดี มีความปลอดภัย ทั้งเรื่องการก่อสร้าง หรืออัคคีภัย และช่วยลดผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นระหว่างบ้านต่างเจ้าของที่อยู่ติดกัน