หน้าหลัก » รอบรู้เรื่องสร้างบ้าน

อยากมีบ้าน!! “กู้เงินธนาคาร” มาสร้างบ้าน ต้องทำอย่างไรบ้าง?

โดย Noon มีนาคม 14, 2017 11:36 am
ปัญหาใหญ่ของใครหลายๆคนที่ต้องการจะสร้างบ้าน คงหนีไม่พ้นเรื่อง "เงิน" ที่จะนำมาใช้จ่ายในการก่อสร้าง ซึ่งการสร้างบ้านเองนั้น นอกจากประเด็นของรายได้ที่ต้องยื่นให้ธนาคารประเมินแล้ว ยังมีในฝั่งของการก่อสร้างอีกด้วย ที่เราจะต้องหาแบบบ้าน หาผู้รับเหมา ควบคุมการก่อสร้าง เบิกเงินมาจ่ายผู้รับเหมาจนกว่าจะเสร็จสิ้นกระบวนการ

กู้เงิน,กู้เงินสร้างบ้าน,กู้เงินสร้างบ้านเอง,สร้างบ้าน,แบบบ้าน,ออกแบบบ้าน,ธนาคาร



การกู้เงินมาสร้างบ้านนั้น ธนาคารจะไม่ได้ให้เงินมาทั้งก้อน และจะไม่ออกเงินให้เราก่อนไม่ว่ากรณีใดๆ เพราะธนาคารเกรงว่าให้เงินไปแล้ว บ้านสร้างไม่เสร็จหรือไม่ได้ก่อสร้าง หลักทรัพย์จะมีมูลค่าไม่พอยอดหนี้ พนักงานและธนาคารอาจจะโดนลงโทษได้ กฏหมายจะบังคับเอาไว้

ดังนั้น เราจะต้องสร้างบ้านไปเองก่อนส่วนหนึ่ง แล้วธนาคารจะจ่ายเงินตามหลังมาให้เรา เพื่อมาหมุนเงินต่อสำหรับการก่อสร้างในขั้นต่อไป วันนี้ทาง อาร์คิเทค บีเคเค ได้นำข้อมูลการกู้เงินธนาคารเพื่อที่จะก่อสร้างบ้านบนที่ดินของเราเองได้มีขั้นตอนอย่างไร

♦  ที่ดินควรเป็นชื่อใคร
หากที่ดินที่จะปลูกสร้างนั้นเป็นชื่อของผู้กู้เอง จะเป็นเรื่องดีที่สุด แต่หากที่ดินเป็นชื่อของพ่อแม่ญาติพี่น้อง แนะนำให้โอนมาเป็นของผู้ที่จะยื่นกู้สร้างบ้านก่อน แต่หากเกรงว่าจะมีปัญหาเกี่ยวกับเรื่องมรดกตกทอด โอนให้ผู้กู้เลยในทันทีไม่ได้ เจ้าของที่ดินที่มีชื่อในโฉนดก็จะต้องมีการยื่นกู้ร่วมไปด้วย แต่รายได้จะพิจารณาจากผู้กู้เดิมเป็นหลัก

ตัวอย่างเช่น ชื่อในโฉนดที่ดินเป็นของคุณแม่ หากโอนมาเป็นชื่อผู้กู้ก่อน ก็สามารถดำเนินเรื่องกู้ไปเพียงคนเดียว แต่หากไม่มีการโอนมาให้ ทั้งคุณแม่และผู้กู้ จะต้องยื่นกู้ร่วมกัน แต่ธนาคารจะพิจารณารายได้จากเราเป็นหลัก แต่หากแม่ยังมีรายได้อยู่ก็จะมีการนำมาร่วมพิจารณาด้วย และทำให้วงเงินกู้สูงขึ้นตามไปด้วย

ดังนั้น แม้ที่ดินจะไม่ใช่ของเรา ก็จะยังสามารถยื่นกู้สร้างบ้านได้ หากเจ้าของที่ยินยอมเข้ามาทำธุรกรรมกับธนาคารเสมือนหนึ่งเป็นผู้กู้อีกราย

กู้เงิน,กู้เงินสร้างบ้าน,กู้เงินสร้างบ้านเอง,สร้างบ้าน,แบบบ้าน,ออกแบบบ้าน,ธนาคาร



♦  สิ่งที่ต้องเตรียมในการยื่นกู้สร้างบ้าน
-  สำเนาบัตรประชาชน หรือสำเนาบัตรข้าราชการ
-  สำเนาทะเบียนบ้าน
-  สลิปเงินเดือน
-  สำเนาเดินบัญชี ย้อนหลัง 6 เดือน (บัญชีที่เงินเดือนเข้า)
-  สำเนาบัญชีเงินสะสม อย่างน้อย 1 แสนบาทขึ้นไป หรือราวๆ 10% – 15% ของมูลค่าบ้านที่จะก่อสร้าง

เอกสารข้างต้น มีไว้เพื่อประเมินรายได้ว่า ผู้กู้สามารถกู้ได้สูงสุดเท่าไหร่ ซึ่งเป็นไปตามระเบียบของแต่ละสถาบันการเงิน โดยจะไม่เกี่ยวข้องกับมูลค่าบ้านที่กำลังก่อสร้างแต่อย่างใด

เอกสารชุดต่อมาก็คือที่ต้องเตรียมคือเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการสร้างบ้าน
-  โฉนดที่ดิน
-  แบบแปลนบ้าน
-  ใบอนุญาตก่อสร้าง จากสำนักเขต หรือ อบต.
-  ใบอนุญาตถมที่ สำหรับบางพื้นที่

♦  เริ่มยื่นกู้ธนาคาร
หลังจากเตรียมการเสร็จแล้ว ก็ให้เข้าไปติดต่อธนาคารที่เราสนใจ พร้อมเอกสารให้ครบถ้วน หลายคนอาจจะมองว่าขั้นตอนนี้ยังไม่มีค่าใช้จ่าย แต่ความจริงแล้วจะเริ่มมีค่าใช้จ่ายล่วงหน้าแล้วจากค่าออกแบบบ้าน

สถาปนิกโดยทั่วไปจะคิดอัตราเป็นเปอร์เซ็นของมูลค่าตัวบ้าน ซึ่งจะอยู่ระหว่าง 2 – 5% แล้วแต่ความโด่งดังของสถาปนิกนั้นๆ บางรายอาจจะรวมค่าควบคุมงานเรียบร้อยแล้ว ดังนั้น หากบ้านมีมูลค่า 2 ล้านบาท ค่าออกแบบจะอยู่ที่ประมาณ 50,000 – 100,000 บาท แล้วแต่ตกลงกับผู้ออกแบบ ดังนั้น ค่าใช้จ่ายในการออกแบบควรจะตั้งไว้ที่ประมาณ 50,000 บาทเป็นอย่างต่ำสำหรับการสร้างบ้านสองชั้นทั่วไป

เมื่อมีแบบบ้าน โฉนดที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้าง รายชื่อผู้รับเหมา เอกสารทางการเงินแล้ว ก็ให้ติดต่อธนาคารเพื่อยื่นคำขอกู้เงิน กระบวนการเริ่มต้น ท่านอาจจะต้องวิ่งไปมาเพื่อหาเอกสารหลักฐานให้ธนาคารเพิ่มเติม แล้วรอผลการตรวจสอบรายได้ และที่สำคัญคือการออกไปตรวจหลักประกันของธนาคาร กระบวนการนี้อาจะต้องรอนานถึง 3 – 4 เดือน แล้วธนาคารจึงจะแจ้งว่าท่านได้วงเงินกู้เท่าไหร่ หากราคาค่าก่อสร้างมากกว่าวงเงินกู้ ท่านก็จะต้องหาส่วนต่างมากเองก่อน  เพราะธนาคารจะจ่ายเงินไปตามงวดงานที่ธนาคารกำหนดเองเท่านั้น

♦  ก่อสร้างงวดแรกท่านต้องจ่ายเอง
หากท่านเซ็นสัญญาก่อสร้าง แล้วบริษัทเริ่มทำการก่อสร้างเลย ท่านอาจจะต้องเตรียมเงินสำรองเอาไว้ให้เท่ากับงวดงานแรกที่จะเบิกได้จากธนาคาร นั่นเพราะก่อนที่ธนาคารจะเริ่มจดจำนองได้ ท่านจะต้องแสดงให้ธนาคารเห็นว่าท่านต้องการสร้างบ้านจริงๆ

ท่านจะต้องสร้างบ้านให้งวดงานแรกแล้วเสร็จแล้วจึงแจ้งธนาคารให้มาตรวจความคืบหน้า เมื่อเจ้าหน้าที่มาตรวจสอบ ถ่ายรูปประกอบหลักฐานขออนุมัติ ถึงจะเริ่มมีการจดจำนองหลักประกัน ซึงท่านก็ต้องเตรียมค่าใช้จ่ายในการจดจำนองเองที่ 1% ของวงเงินจดจำนองแล้วท่านก็จะได้รับเงินกู้งวดแรก

เงินกู้งวดแรกท่านก็อาจจะมองว่าเป็นเงินหมุน แต่ถ้าดูกันตามสัญญาท่านก็จะต้องจ่ายให้ผู้รับเหมาครบตามจำนวนงวดงานไปก่อนแล้ว เพราะการจะตอกเสาเข็มได้ บริษัทรับเหมาจะต้องมาเบิกเงินจากท่านไปก่อนแล้ว ดังนั้นเงินที่เบิกมาจากธนาคารจึงถือเป็นเงินของท่านที่จ่ายล่วงหน้าไปแล้ว ท่านจะต้องถือเงินนี้ไว้แล้วทยอยจ่ายเป็นเงินหมุนให้กับงานในงวดถัดไป

กู้เงิน,กู้เงินสร้างบ้าน,กู้เงินสร้างบ้านเอง,สร้างบ้าน,แบบบ้าน,ออกแบบบ้าน,ธนาคาร



♦  งานก่อสร้างเดินไปด้วยดี เริ่มผ่อนคืนตอนไหน?
หลายคนอาจจะคิดว่า เบิกเงินครบทุกงวดจนบ้านสร้างเสร็จแล้วถึงค่อยผ่อน แต่นั่นไม่ใช่เลย เพราะสัญญากู้ยืมเงินของธนาคารจะมีความรัดกุมมาก ทุกครั้งที่ท่านเบิกเงินไป นับไปอีก 1 เดือน ท่านก็จะต้องผ่อนชำระแล้ว

ฉะนั้นอย่าคิดว่า จะเอาเงินเดือนตัวเองมาหมุนงานก่อนเด็ดขาด ให้ท่านคิดว่าเงินเดือนคือเงินผ่อน ไม่งั้นงานอาจจะค้างคา บ้านก็ไม่ได้อยู่ แต่ต้องผ่อนธนาคารทุกเดือน

ตัวอย่างการผ่อนมี ดังนี้ (เป็นเพียงเหตุการณ์สมมุติ)
•  1 มกราคม เบิกเงินงวดแรก 250,000 บาท
•  1 กุมภาพันธ์ ท่าจะต้องผ่อนชำระเฉพาะดอกเบี้ยของเงินกู้ 250,000 บาท เป็นระยะเวลา 1 เดือน พร้อมเบิกเงินกู้งวดใหม่รวมเป็น 500,000 บาท
•  1 มีนาคม ท่านจะต้องชำระดอกเบี้ยของเงินกู้ 500,000 บาท เป็นระยะเวลา 1 เดือน

จะเห็นได้ว่า ท่านจะต้องชำระดอกเบี้ยของเงินคงค้างไปทุกเดือนจนกว่างานจะแล้วเสร็จ ซึ่งเมื่อเบิกครบทุกงวดแล้ว ถัดไปอีก 1 เดือนถึงจะมีการชำระเงินต้นเข้ามาด้วย นั่นหมายความว่าหากผู้รับเหมาทิ้งงานไปกลางคัน ท่านก็จะต้องจ่ายดอกเบี้ยไปเรื่อยๆ นั่นเอง

กู้เงิน,กู้เงินสร้างบ้าน,กู้เงินสร้างบ้านเอง,สร้างบ้าน,แบบบ้าน,ออกแบบบ้าน,ธนาคาร






ที่มา : Thai Money Advice

อยากมีบ้าน!! “กู้เงินธนาคาร” มาสร้างบ้าน ต้องทำอย่างไรบ้าง?


บทความโดย Noon

ถ่ายทอดเรื่องราวที่เกี่ยวข้องในชีวิตประจำวัน สรรหาเรื่องราวน่าสนใจ และสารพัดปัญหาในบ้านที่อยากแก้ไข ฝากกดไลค์กดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะจ้ะ ^-^

Copyright ©2551-2558 Architect BKK Limited. All rights reserved Architect-BKK ™